De waarde van de woning en het wettelijk erfdeel

Van onze advocaat kindsdeel erfenis. Onlangs heeft de Rechtbank Utrecht uitspraak gedaan over de waarde van een woning in een erfenis en het wettelijk erfdeel.

Bij de koop van de woning door gedaagde bedroeg de koopsom fl 210.000,- (EUR 95.293,-). De advocaat van eisers stelt dat deze koopprijs aanzienlijk minder was dan de werkelijke waarde. Als gevolg hiervan is sprake van een bevoordeling van gedaagde en vermindering van het kindsdeel van de kinderen en dit voordeel komt voor inkorting in aanmerking. Op het moment van de verkoop, juni 1993, was de waarde tenminste fl 440.742,- (EUR 200.000,-) volgens de taxatie van makelaar en ook gelet op het herleiden van de WOZ waarde. Naast de reeds overgelegde taxaties geven eisers in overweging dat de rechtbank een taxateur zal benoemen.

Volgens de advocaat van de gedaagde is de koopsom van de woning in 1993 vastgesteld na een waardebepaling en was dit de daadwerkelijke waarde. Hij betwist de door eisers gestelde waarden en wijst op de specifieke bijzonderheden aan de woning.

Vast staat dat in de koopovereenkomst ten behoeve van de koop van de woning in juni 1993 een koopprijs is overeengekomen van fl 210.000,-. De rechtbank stelt voorop dat het in beginsel aan de verkoper en koper is als de partijen bij de betreffende overeenkomst, om een bepaalde koopprijs overeen te komen. Dit kan anders zijn indien derden bij die koopprijs een belang hebben en als deze ten gevolge van een lagere koopprijs dan de werkelijke waarde die niet op zakelijke gronden tot stand is gekomen worden benadeeld. Eisers stellen door een te lage koopprijs te zijn benadeeld in de omvang van hun kindsdeel en dat het verschil met de werkelijke waarde een bevoordeling is van gedaagde dat op grond van inkorting in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van het kindsdeel.

Deze stelling brengt met zich dat dient te worden beoordeeld of de koopprijs van fl 210.000,- voor de woning in 1993 een te lage waarde is geweest en dat gedaagde hierdoor is bevoordeeld. Voor deze beoordeling is van belang dat de makelaar de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft gewaardeerd op fl 260.000,– per sterfdatum van A. Bij het vaststellen van de omvang van de nalatenschap van A in 1993 is deze waarde voor de woning door partijen aanvaard. Vervolgens is hier de waarde in bewoonde staat van afgeleid en vastgesteld op fl 156.000,-. De waarde die partijen hebben aangehouden bij het bepalen van de waarde van de nalatenschap van A. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat de waarde van fl 260.000,– een zodanige afwijking van de werkelijke waarde van de woning per juli 1993 is dat door deze waarde als uitgangspunt te nemen voor de koopprijs gedaagde is bevoordeeld. Te meer nu de bepaalde waarde verder wordt ondersteund door de waardering van L in 1995, die de waarde toen heeft bepaald op fl 270.000,–.

Het op 6 juli 2005 opgemaakte taxatieverslag van de makelaar die de waarde indicatief per peildatum 1 juli 1993 waardeert op fl 440.742,– (EUR 200.000,–) biedt onvoldoende steun om de in 1993 en 1995 getaxeerde waarden te passeren. De rechtbank is van oordeel dat de authenticiteit van de waardering in 1993 en 1995 groter is dan die in 2005 nu vast staat dat de staat van de woning in 1993 gelet op de verbouwing en verbeteringen die gedaagde heeft gesteld belangrijk anders was. De door eisers herleide WOZ-waarde leiden niet tot een ander oordeel.

De rechtbank neemt de waarde van fl 260.000,- per juli 1993 voor de woning dan ook als uitgangspunt. Tegen deze achtergrond is naar het oordeel van de rechtbank de in de koopovereenkomst overeengekomen koopprijs niet een bevoordeling op niet zakelijke gronden van gedaagde. De rechtbank wijst het onderdeel van de vordering gegrond op bevoordeling van gedaagde bij de koop van de woning dan ook af.

De door eisers gestelde verbeteringen aan de woning zijn op zich zelf niet door gedaagde betwist. De vraag is of gedaagde is bevoordeeld nu deze door B zijn betaald en hij op het moment dat deze verbeteringen zijn gebracht de woning al had gekocht. Nu de verbeteringen zijn aangebracht in de periode dat B de woning bewoonde, staat vast dat zij ook genot heeft gehad van deze verbeteringen. Daar staat tegenover dat zij dit genot gedurende een bepaalde periode heeft gehad en dat deze verbeteringen na haar vertrek uit de woning ten gunste van gedaagde zijn gekomen. Gedaagde heeft de woning in 1993 gekocht volgens de koopovereenkomst in de staat waarin die zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Bij de waardering van de woning in 1993 zijn deze verbeteringen niet betrokken. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden dient naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de waarde van deze verbeteringen voor een deel als een bevoordeling van gedaagde aangemerkt te nemen.

Heeft u vragen over het kindsdeel, het bepalen van de hoogte van het kindsdeel of over de verdeling en afwikkeling van een erfenis, belt u dan gerust onze advocaat kindsdeel erfenis op 020-3980150.